Comprar propiedad en República Dominicana a nombre de empresa (SRL) vs persona física: pros y contras

Cuando un extranjero compra una propiedad en República Dominicana, la primera decisión estratégica no es solo el proyecto o la zona: es también la estructura jurídica con la que adquirirá el inmueble. La opción más común es comprar como persona física, directamente a tu nombre; la alternativa es constituir una Sociedad de Responsabilidad Limitada (SRL) dominicana y que sea la empresa la que figure como propietaria. Ambas vías son legales, ninguna requiere residencia, y cada una tiene ventajas que dependen de tu perfil, tu presupuesto y lo que planeas hacer con el activo.

En este artículo comparamos los puntos clave —impuestos, costos, privacidad, sucesión y riesgos— para que elijas con datos, no con suposiciones.

¿Cómo funciona cada estructura en la práctica?

Persona física: tú firmas el contrato de compraventa y la escritura pública a tu nombre. El título registra tu nombre completo en la Oficina de Títulos de Inmuebles (OTTI). Es el camino más directo y el que usan la mayoría de los compradores internacionales.

SRL dominicana: primero se constituye una sociedad ante un notario y se inscribe en la Dirección General de Impuestos Internos (DGII). La SRL luego adquiere el inmueble con su patrimonio. Tú eres el cuota-partista (socio) de la empresa, no el titular registral directo del apartamento o villa.

En ambos casos la propiedad es tuya, pero la forma en que se presenta ante terceros, el banco y la autoridad tributaria cambia.

Impuestos de compra: ¿hay diferencia entre persona física y SRL?

Al momento de la compra, no hay una ventaja fiscal automática por usar SRL. En ambas estructuras se aplica el impuesto de transferencia inmobiliaria del 3% sobre el valor de la propiedad o el precio de compra, el que sea mayor.

La excepción es la misma para ambas: si el proyecto está clasificado bajo CONFOTUR (Ley 158-01) en zonas turísticas, se exime el 3% de transferencia y también el Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria (IPI) por hasta 15 años. Esto no cambia según seas persona o empresa.

Consejo clave: no elijas SRL pensando que pagarás menos en la compra. La diferencia real aparece más adelante, en el mantenimiento, la renta y la venta.

Mantenimiento y costos operativos: la SRL tiene obligaciones adicionales

Una persona física solo debe cumplir con el pago anual del IPI del 1% sobre el valor del inmueble que exceda el umbral exento vigente (RD$10.695.494 para 2026, ajustado anualmente). Si la propiedad está en CONFOTUR, ese IPI también se exime.

Una SRL, en cambio, tiene costos recurrentes aunque el inmueble no genere renta:

• Contabilidad mensual y declaraciones ante la DGII.
• Renovación de la marca de ingreso y otros trámites corporativos.
• Honorarios de un contador o administrador local que mantenga la sociedad activa.

Si solo vas a tener una propiedad personal de uso vacacional, la SRL suele agregar costos sin beneficios claros. Si vas a operar renta corta tipo Airbnb, alquileres comerciales o varias unidades, la estructura empresarial puede justificarse.

Venta del inmueble: aquí sí cambia el impuesto

Esta es una de las diferencias más importantes. La Ley 30-26, promulgada el 18 de junio de 2026, establece que cuando el vendedor de un inmueble es una persona física, la ganancia de capital está sujeta a una tasa reducida del 10% sobre la plusvalía obtenida. Antes de esta reforma, la tasa efectiva podía llegar hasta el 25%.

Si el propietario es una SRL o cualquier persona jurídica, la ganancia al vender el inmueble se grava dentro del Impuesto sobre la Renta (ISR) corporativo, cuya tasa general es del 27% sobre las ganancias. La empresa puede deducir gastos relacionados con la propiedad, pero la tasa base es más alta que la de persona física bajo la Ley 30-26.

Ejemplo simple: si vendes con una ganancia de US$100.000, una persona física pagaría aproximadamente US$10.000 en concepto de ganancia de capital, mientras que una SRL podría enfrentar hasta US$27.000 en ISR corporativo antes de deducciones.

Privacidad, sucesión y protección patrimonial

Una SRL puede ofrecer un nivel adicional de discreción porque el titular registral es la empresa, no el individuo. Para inversionistas con múltiples socios, negocios familiares o patrimonios que se quieren separar de otros activos, esto es relevante.

Además, la SRL facilita la sucesión: las cuotas sociales se pueden transmitir sin necesidad de reescribir el título de la propiedad en cada cambio. Esto simplifica trámites hereditarios o ventas parciales entre socios.

Sin embargo, la protección patrimonial real depende de cómo se opere la sociedad. Si no se respeta la separación entre el patrimonio de la empresa y el personal —por ejemplo, mezclando cuentas bancarias— los tribunales pueden "levantar el velo corporativo" y responsabilizar a los socios.

¿Cuándo conviene persona física?

• Para una propiedad de uso personal o vacacional.
• Cuando planeas vender en mediano plazo y quieres aprovechar la tasa del 10% de ganancia de capital de la Ley 30-26.
• Si no quieres costos mensuales de contabilidad ni trámites corporativos.
• Para propiedades bajo CONFOTUR, donde la estructura fiscal no cambia.

¿Cuándo conviene una SRL?

• Para operar renta corta o larga como negocio formal.
• Cuando hay varios inversionistas que quieren compartir la propiedad.
• Si buscas separar el activo de tu patrimonio personal.
• Para proyectos con múltiples unidades, donde la deducción de gastos corporativos justifica los costos administrativos.

Errores comunes que evitamos con nuestros clientes

Constituir una SRL solo "porque suena más profesional" es uno de los errores más frecuentes. Otro es no calcular el costo anual de mantener la sociedad activa. También ocurre que compradores asumen que la SRL les da CONFOTUR automáticamente o que exime el 3% de transferencia: no es así. La exención depende del proyecto, no de la persona que compra.

En Black Lion Properties analizamos caso por caso. Si tu objetivo es una propiedad en venta en República Dominicana, te ayudamos a comparar no solo precios, sino la estructura jurídica y fiscal que más te conviene. Si aún no conoces el proceso completo, empieza con nuestra guía sobre cómo comprar una propiedad en República Dominicana siendo extranjero.

Conclusión

Para la mayoría de los compradores extranjeros que buscan una o dos propiedades en República Dominicana, comprar como persona física es más simple, más barato y hoy más favorable al vender gracias a la Ley 30-26. La SRL es una herramienta útil para inversionistas más activos, operaciones de renta o estructuras patrimoniales, pero solo compensa si los beneficios superan sus costos de mantenimiento y la mayor carga fiscal al momento de la venta. La mejor decisión es la que se toma antes de firmar, con asesoría local y números reales.